Vermieter müssen gewerbliche Nutzung grundsätzlich nicht dulden

Die Grenzen zwischen beruflicher Tätigkeit und privater Lebensführung sind mittlerweile vielfach durchbrochen, vor allem auch durch die heutigen Medien, mit denen eine ständige Erreichbarkeit und das Arbeiten von vielerorts möglich ist. Bei einer selbstständigen Tätigkeit stellt sich dabei die Frage, ob die geschäftlichen Aktivitäten auch in der Privatwohnung zulässig sind.

Eine Abgrenzung ist vor allem deswegen wichtig, da das deutsche Mietrecht deutliche Unterschiede zwischen gewerblicher Miete und Wohnraummiete aufweist. So gelten sämtliche Mieterschutzvorschriften ausschließlich für die Wohnraummiete.

Vermieter muss Gewerbetätigkeit grundsätzlich nicht dulden

Fehlt es an einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Nutzung der Wohnung für geschäftliche Zwecke, so muss der Vermieter solche Tätigkeiten grundsätzlich nicht dulden. Wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt, kann der Vermieter möglicherweise nach Treu und Glauben verpflichtet sein, seine Erlaubnis zu erteilen. Auch berufliche Tätigkeiten, die keinerlei Außenwirkung entfalten, sind dem Wohnen zuzuordnen und daher zulässig.

Aus dem Vorgenannten ergibt sich jedoch, will man keine Kündigung riskieren, dass die Privatwohnung nicht ohne Weiteres zur selbstständigen Nutzung zur Verfügung steht.

Das betrifft auch die Nutzung der Privatwohnung lediglich als Geschäftsadresse. Gibt ein Mieter seine Privatadresse gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte an, so ist dies eine nach außen hin in Erscheinung tretende gewerbliche Nutzung, die der Vermieter nicht dulden muss, auch wenn die berufliche Tätigkeit selbst nicht innerhalb der gemieteten Wohnräume stattfindet. In dem zugrunde liegenden Rechtsstreit umfasste der Betrieb einen Hausmeisterservice, dessen operative Tätigkeiten außerhalb der Wohnräume ausgeübt wurden. Es kommt jedoch nicht darauf an, ob von dem Betrieb eine konkrete Störung ausgeht; allein die Außenwirkung durch die Verwendung der Geschäftsadresse muss der Vermieter nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden.

Abgrenzungskriterium ist die Außenwirkung

Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art sind daher erlaubnispflichtig, sobald sie nach außen in Erscheinung treten. Maßgebliches Abgrenzungskriterium ist die Außenwirkung, von der nach Ansicht der Rechtsprechung ausgegangen werden kann, wenn

  • die Wohnung als Geschäftsadresse angegeben wird,
  • in der Wohnung Kunden oder Lieferanten empfangen werden, d.h. Publikumsverkehr vorliegt, oder dort sogar
  • Mitarbeiter tätig sind.

Sind die Räume nur zu Wohnzwecken angemietet, so sind sämtliche nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeiten ohne Zustimmung des Vermieters zu unterlassen. Sie sind als nicht vertragsgemäß zu werten und berechtigen zur Kündigung wegen Vertragsverletzung.

Nicht vertragswidrig sind lediglich Tätigkeiten, die ohne Außenwirkung, d.h. insbesondere ohne Publikumsverkehr erfolgen, so z. B. die Erledigung von Verwaltungsarbeiten wie die interne Buchhaltung. Dies entspricht weiterhin dem vertragsgemäßen Gebrauch, da der Charakter der Wohnraumnutzung erhalten bleibt und dies der technischen Entwicklung und dem Wandel der Wohn- und Arbeitsverhältnisse Rechnung trägt.

Erlaubnis darf nicht grundlos verweigert werden

Enthält der Mietvertrag ein Verbot der gewerblichen Nutzung mit Erlaubnisvorbehalt durch den Vermieter, so ist der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet,

  • wenn eine Belästigung Dritter nicht zu befürchten ist,
  • die Beschaffenheit des Mietobjekts nicht verändert und
  • die Gefahr einer Beschädigung der Mietsache und des Grundstücks nicht erhöht wird.

Das Gleiche gilt, wenn ein Mieter um Erlaubnis zur Ausübung einer selbstständigen Tätigkeit in dem Mietobjekt nachfragt. Die Erlaubnis darf zumindest dann nicht verweigert werden, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.

Fazit

Ein Blick in den eigenen Mietvertrag ist auf jeden Fall geboten, sofern die Aufnahme einer selbstständigen Tätigkeit in den eigenen vier Wänden beabsichtigt ist. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie diesbezüglich Beratungsbedarf haben.