Im spanischen Recht sind notarielle Verträge und Grundbucheintragungen nicht obligatorisch. Darum kommt dem Rechtsanwalt, in Spanien Abogado genannt, die Hauptrolle in diesem Prozess zu.
Der Käufer hat beim Immobilienerwerb in Spanien sehr viel mehr in Eigenverantwortung zu beachten als der Käufer einer Immobilie in Deutschland. Im spanischen Recht sind notarielle Verträge und Grundbucheintragungen nicht obligatorisch, es sei denn, es wird eine Hypothek aufgenommen, auf die die Banken im Falle einer Finanzierung bestehen. Deshalb hat der spanische Notar nicht so umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten wie der deutsche Notar. Verträge über die Veräußerung von Immobilien bedürfen nicht der notariellen Beurkundung, um Rechtsfolgen zu entfalten. Das Eigentum an einer Immobilie kann sogar aufgrund eines mündlichen Vertrages und Schlüsselübergabe an den Käufer übergehen.
Privatschriftlicher Vertrag vor notarieller Beurkundung
Deshalb ist es bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Spanien ein allgemeiner Brauch, vor der notariellen Beurkundung zunächst einen privatschriftlichen Vertrag abzuschließen. Dieser sollte alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Rechte und Pflichten der Parteien sowie den Kaufpreis enthalten. Eine Verpflichtung des Notars, eine Kaufurkunde ins Grundbuch eintragen zu lassen, gibt es aber nicht.
Anders als im deutschen Recht ist der Grundbucheintrag nicht konstitutiv, das heißt, mit der Eintragung ins Grundbuch entfaltet sich die Rechtskraft, sondern deklarativ, dass heiß, es wird lediglich die Rechtskraft festgestellt. Darum kommt dem Rechtsanwalt, in Spanien Abogado genannt, die Hauptrolle in diesen Prozess zu.
In einen solchen Vertrag wird unter anderem geregelt, wer für die verkaufende Partei unterschreibt und das der Unterzeichner die entsprechende Verfügung hat. Des Weiteren muss sachlich geprüft werden, welche Lasten die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs hat und welche sonstigen Schulden bestehen können, wie etwa bei den Eigentümergemeinschaftskosten oder bei der Grundsteuer. Ebenso gehören Preis und Zahlungsmodalitäten in diesen Vertrag. Auch müssen die Gebühren der Eigentümergemeinschaft sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb schriftlich in diesen Vertrag fixiert werden. Ebenfalls muss festgelegt werden, wer die Wertzuwachssteuer übernimmt.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages sind unter anderem folgende Schritte zu unternehmen: die Zahlung der Steuern und die Eintragung ins Grundbuch. Auch hier hilft die Beantragung des Anwaltes, Fristen zu beachten, um Strafen oder Rechtsverluste zu vermeiden.
Komplikationen bei Erbengemeinschaften
Etwas komplizierter stellt sich die Sache dar, wenn eine Immobilie vererbt wurde und unter Umständen eine Erbengemeinschaft im Spiel ist. Das Testament sollte in den ersten sechs Monaten nach dem Ableben des Erblassers durch den Testamentsvollstrecker eröffnet werden.
Große Bedeutung im Erbfall hat auch das anwendbare Recht. Hier gilt grundsätzlich das Landesrecht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers. Allerdings gibt es innerhalb einer Erbengemeinschaft auch die Möglichkeit, das einzelne Erben auch von einer Sperrminorität Gebrauch machen können und so den Verkauf verhindern können. Hinsichtlich der Erbschaftssteuer besteht zwischen Spanien und Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen.
Große regionale Unterschiede
Da Spanien von einer königlichen Regierung geführt wird, gibt es gerade bei der Erbschaftssteuer verschiedene autonome Steuerregelungen. Diese können von Region zu Region sehr unterschiedlich sein. Insofern sollte man beim Erwerb einer Immobilie auch an deren Aufnahme ins Testament denken. Auch die Überlegung, ob Schenkung oder Vererbung sinnvoller ist, sollte aus steuerlichen Gesichtspunkten in Erwägung gezogen werden. In jeden Fall gilt es, juristische Fallstricke zu vermeiden. Das erklärt, warum bei Transaktionen wie dem Immobilienkauf der Rechtsanwalt die wichtigere Rolle als der Notar spielt.
Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie steuerliche oder rechtliche Fragen zum Immobilienerwerb in Spanien haben.
