Immobilienerwerb in Spanien  Abschaffung des Goldenen Visums?

Das „Goldene Visum“ für Spanien und die Kanarischen Inseln ist äußerst beliebt. Wer 500.000 Euro netto investiert, erhält eine unbegrenzte Aufenthaltsgenehmigung für das Land. Doch weil es mittlerweile einen Engpass an Immobilien gibt, will die spanische Regierung dieses Privileg abschaffen. Im Gespräch ist auch ein Aufschlag von bis zu 100 Prozent auf die Grunderwerbssteuer für Nicht-EU-Bürger. Beides ist für 2025 geplant!

Die gute Nachricht dabei ist: Noch ist nicht konkret beschlossen, wann und wie diese Maßnahmen umgesetzt werden. Noch zahlt sich also ein Investment in Spanien aus. Aber Eile tut not. bdp Spain hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Mandanten beim Immobilienkauf in Spanien beraten und verfügt daher über die entsprechenden Insiderkenntnisse. 

Es ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise in Zukunft steigen werden, und somit weitere Wertsteigerungen erfolgen werden. Bereits jetzt liegt die durchschnittliche Rendite einer spanischen Immobilie bei 10 Prozent. Auch ist der Erwerb von Wohneigentum noch relativ günstig. In der Metropole Madrid liegen die Preise noch unter 5.000 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich zu Berlin und anderen europäischen Hauptstädten als moderat bezeichnet werden kann. Auch für Vermieter sieht der Markt sehr gut aus. Im Jahr 2024 verzeichnete Spanien fast 94 Mio. Besucher, verstärkt gab es Nachfragen aus Polen, der Ukraine und Russland. 

Dennoch ist die Situation von Region zu Region unterschiedlich. Die Kanarischen Inseln, wie etwa Teneriffa gelten zwar als steuerlich günstiger, allerdings sind dort die Bebauungsfläche und damit die Möglichkeit für den Erwerb einer Immobilie geringer. 

Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich nicht grundlegend vom deutschen Immobilienrecht. Das ist auch der Tatsache geschuldet, dass seitens der EU eine Harmonisierung der Gesetzgebung angestrebt wird. 

Unterschiedliche Behandlung von ortsansässigen Bewohnern und Steuerausländern

Allerdings liegen in Spanien die Dinge immer noch etwas komplizierter, weil ortsansässige Bewohner und Steuerausländer unterschiedlich behandelt werden, obwohl bereits vor zehn Jahren sich der Europäische Gerichtshof mit diesen Ungleichbehandlung beschäftigt und diese verboten hat.

In Spanien unterliegt die Übertragung von Vermögenswerten und Rechten nach dem Tod einer Person der Erbschaftssteuer. Für Bürger der EU bzw. des EWR gilt die regionale Gesetzgebung, wenn der Verstorbene oder die Erben in Spanien wohnen oder wenn sich die geerbten Vermögenswerte in Spanien befinden. 

Autonome Gemeinschaften sorgen für lokal unterschiedliche Steuerlasten

Jede autonome Gemeinschaft legt Ermäßigungen und Steuervergünstigungen fest, was zu erheblichen Unterschieden in der Steuerlast führen kann. Seit 2015 haben EU-Bürger nach einem Urteil des EuGH Anspruch auf die gleichen steuerlichen Vorteile wie spanische Steuerinländer.

Der Steuersatz der Erbschaftssteuer in Spanien ist progressiv und variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, dem geerbten Wert und dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen.

Staatliche Skala (ohne regionale Vergünstigungen):

• 7,65 % für kleinere Erbschaften
• bis zu 34 % für große Vermögen

Zusätzlich werden Multiplikationskoeffizienten je nach vorherigem Vermögen des Erben und dessen Beziehung zum Verstorbenen angewendet, was die Steuerlast erhöhen kann.

Allerdings gewähren viele Autonome Gemeinschaften Steuervergünstigungen, die die Steuerlast erheblich reduzieren, insbesondere für direkte Erben (Kinder, Ehepartner, Eltern).

Im Folgenden werden die anwendbaren Steuervergünstigungen in Andalusien und den Balearen erläutert:

Andalusien:

• 99 % Steuervergünstigung: Ab dem 11. April 2019 gilt eine Steuervergünstigung von 99 % auf die Steuerquote für Erbschaften „mortis causa“ (durch Todesfall) unter direkten Verwandten, speziell für die Gruppen I und II:
• Gruppe I: Abkömmlinge und Adoptierte unter 21 Jahren.
• Gruppe II: Abkömmlinge und Adoptierte ab 21 Jahren, Ehepartner, Eltern und Adoptiveltern.

Diese Vergünstigung gilt auch für Begünstigte von Lebensversicherungspolicen.

Balearen:

• 2023 genehmigte Vergünstigungen:
• 100 %: Für Erbschaften „mortis causa“ zwischen Eltern, Kindern und Ehepartnern.
• 50 %: Zwischen Geschwistern und zwischen Onkeln/Tanten und Neffen/Nichten, wenn keine direkten Nachkommen vorhanden sind.
• 25 %: Zwischen Onkeln/Tanten und Neffen/Nichten, wenn direkte Nachkommen vorhanden sind.

Diese Steuervergünstigungen wurden 2023 vom Parlament der Balearen in einem Gesetz konsolidiert.

Steuerliche Bestimmungen können sich ändern!

Es ist wichtig zu beachten, dass sich die steuerlichen Bestimmungen im Laufe der Zeit ändern können. Daher wird empfohlen, die offiziellen Quellen zu konsultieren oder sich von einem Experten in diesem Bereich beraten zu lassen, um aktuelle Informationen zu erhalten.

Zunächst aber ist für den Immobilienkauf in Spanien eine spanische Steuernummer erforderlich, die Número de Identificación de Extranjeros, kurz NIE genannt. Diese Nummer muss bei sämtlichen Rechtsgeschäften wie Kaufverträgen angegeben werden. Sie kann bei den örtlichen Ausländerbehörden in Spanien oder bei den spanischen Konsulaten im Ausland beantragt werden. Insbesondere Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien, die beabsichtigen, in diesem Land Vermögenswerte zu besitzen, wie Immobilien, aber auch Jachten und Autos. Die NIE-Nummer bedeutet nicht, dass der Steuerwohnsitz auch nach Spanien verlegt werden muss. 

Die Steuern sind von großer Bedeutung, da sie ungefähr 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einen neuen Haus wird eine Mehrwertsteuer von 10 Prozent fällig, wird das Haus von einer Privatperson gekauft oder ist es genutztes Haus, so müssen sie Grunderwerbssteuern zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist der Referenzwert, der vom örtlichen Katasteramt auf der Grundlage von statistischen Daten und gemeldeten Durchschnittspreisen festgelegt und an die Individualität der Immobilie angepasst wird. Dieser spielt auch eine Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer, in Spanien Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI genannt. Je nach Immobilie fallen 400 bis 1.000 Euro Grundsteuer an. Schlussendlich fällt noch eine Einkommenssteuer für Nichtansässige an. Dies ist ein unterstelltes Einkommen aus Immobilien für den Eigenbedarf. Bei einer Immobilie mit einem Katasterwert von 100.000 Euro fallen zwischen 190 und 380 Euro an. All das ist aber noch günstig im Vergleich zu den Immobiliensteuern in Deutschland. 

Im nächsten Beitrag beschäftigen wir uns mit einigen relevanten Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb in Spanien.