Spanische Immobilien  Bitte nur mit Anwalt!

Ausländische Investoren werden im spanischen System zwar viele Ähnlichkeiten mit ihren Heimatländern finden. Aber bei genauer Betrachtung gibt es gravierende Unterschiede, die sich vor allem an der Stellung und den Aufgaben des Rechtsanwalts und des Notars festmachen. Kurz gesagt: Während in deutscher Tradition der Notar die zentrale und alles entscheidende Rolle spielt, geht in Spanien ohne Anwalt eigentlich gar nichts.

Das kontinentaleuropäische Verfahren

In Frankreich, Belgien, Schweiz, Niederlande, Deutschland und anderen Ländern ist die Anwesenheit des Notars beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien vorgeschrieben und unerlässlich. Der Notar erledigt alles. Es nutzen Käufer wie Verkäufer von Anfang bis Ende den Notar als Kontrolleur und Garanten der Transaktion. Dies umfasst explizit auch die rechtliche und verwaltungstechnische Untersuchung und Beurteilung der Immobilie für die Verhandlungsgestaltung.

Die Rolle des Rechtsanwalts im Kauf- bzw. Verkaufsprozess ist in diesen Ländern beschränkt auf die Überprüfung des Vertrages und die inhaltlichen Verhandlungen. Nur wenn ein Notar den Vertrag beurkundet, kann rechtswirksam der Grundstückskaufvertrag geschlossen werden. Der Rechtsanwalt ist an diesem Verfahren nur untergeordnet beteiligt. 

Das spanische Verfahren

Im spanischen Kauf- und Verkaufsprozess ist der Notar zwar recht wichtig, aber nicht wichtig genug, um einen Kauf mit absoluter Garantie und Sicherheit abzuschließen. Die Anwesenheit des spanischen Notars beim Kaufprozess ist obligatorisch, denn wie in anderen Ländern kann der Verkauf nicht im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass zuvor die notariellen Urkunden (oder „escrituras“) ausgestellt wurden.

Wichtig ist aber: Im Gegensatz zu den „kontinentalen“ Notaren übernehmen die spanischen Notare nicht deren allumfassendes Aufgabenspektrum.

Rechtliche und bauliche Beurteilungen

Der spanische Notar führt keine grundbuchrechtliche Beurteilung der Immobilie durch. Es gibt Informationen über die Immobilie aus verschiedenen Quellen wie dem Katasteramt, dem Rathaus, den Stadtentwicklungs- und Planungsabteilungen und den lokalen und regionalen Verwaltungen, die der spanische Notar während des Kaufprozesses leider nicht konsultiert oder überprüft.

Der Notar prüft auch nicht, ob für die Immobilie Straf- oder Bußgelder für Bauarbeiten oder z. B. eine Abrissverfügung vorliegen. Der Notar führt zwar eine Überprüfung im Grundbuch durch, aber in Spanien werden die meisten Bußgelder und Geldstrafen nicht im Grundbuch eingetragen.

Er führt auch keine Prüfung möglicher künftiger städtebaulicher Entwicklungsprojekte durch. Diese können sich auf ein Grundstück auswirken (z. B. Enteignung oder eine künftige Straße oder sogar ein Urbanisierungsprojekt usw.).

Es gibt in Spanien Fälle, in denen der Käufer den Kauf ohne die Hilfe eines spezialisierten Anwalts mit einem perfekten notariellen Verfahren und einer perfekten Eintragung im Grundbuch und Kataster abgeschlossen hat. Bis dato war alles formal korrekt. Aber dann stellte sich nach dem Kauf heraus, dass zum Beispiel eine Lizenz oder ein Wohnberechtigungsschein („certificado de habitación“) fehlte, dass es einen Enteignungsbeschluss für ein Straßenbauprojekt gibt oder dass die Immobilie mit Erschließungskosten belastet war.

Werden solche Prüfungen vor dem Vertragsschluss nicht durchgeführt, kann dies zu Problemen bei folgenden Umständen führen:

Immobilien in Siedlungen: So hat der Bauherr beispielsweise die städtebauliche und urbane Infrastruktur nicht fertiggestellt.

Grundstücke, Häuser oder Villen in ländlichen Gegenden: Diese Immobilien außerhalb städtischer Gebiete, in der Regel Villen oder Ferienhäuser, können viele Probleme mit sich bringen: Von fehlenden Lizenzen oder Baugenehmigungen für die Hauptwohnung wie auch für mögliche Erweiterungsbauten bis zu Grenzproblemen oder verhängten Sanktionen wie Bußgelder oder Abrissverfügungen usw.

Diese Informationen werden von einem Notar in Spanien nicht eingeholt.

Informationen in spanischen Grundbüchern sind nicht vollständig!

Leider sind in Spanien die rechtlichen, verwaltungstechnischen und planerischen Informationen, welche die Immobilie betreffen, nicht an einer einzigen Stelle zusammengefasst, wie es in einem deutschen Grundbuch der Fall ist. Die Informationen aus dem Grundbuch sind wichtig, aber unvollständig.

Verträge und Zahlungen: 

Der Notar bereitet weder die Zahlungsabwicklung für die Immobilie vor, noch kontrolliert er den Inhalt der Kaufverträge und bereitet sie auch nicht vor. In Spanien werden die Zahlungen des Preises oder Teile des Kaufpreises an die Rechtsanwälte, die Immobilienagentur oder direkt an den Verkäufer geleistet.

In unserem Büro fragen uns Kunden manchmal nach dem Bankkonto des Notars, um die Zahlungsabwicklung des Kaufpreises vorzunehmen, und sind überrascht, wenn wir ihnen mitteilen, dass der Notar in Spanien keine Zahlungen erhält, da die Zahlungen direkt an den Verkäufer, seinen Anwalt oder den Immobilienmakler zu leisten sind.

Eintragung und Eigentumswechsel im Eigentumsregister

Der Notar ist nach Abschluss des Kaufprozesses mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht verpflichtet, die Eintragung der Transaktion im Eigentumsregister vorzunehmen. Daher gibt es Notare, die dieses Verfahren durchführen, und andere, die dies nicht tun. Und selbst bei den Notaren, die die Registrierung vornehmen, wird der Kauf nicht registriert, wenn der Käufer dies nicht ausdrücklich wünscht!

Eigentumswechsel von Wasser- und Stromverträgen sowie kommunalen Steuerpflichten

Der Notar regelt nicht den Eigentumswechsel im Zusammenhang von Wasser-, Strom- und anderen Verträgen wie Grund- oder Kommunalsteuern. Ebenso wenig organisiert der Notar die Abbuchung der Zahlung für diese Dienstleistungen vom Bankkonto des Käufers per Lastschrift. Der Notar veranlasst nicht den Wechsel des Eigentums der Parteien im Kataster.

Bescheinigung über Bewohnbarkeit oder Erstbezug

Wie in anderen Abschnitten dieses Artikels erläutert, muss der Verkäufer eine Nutzungsbescheinigung einholen, und nur bei neu gebauten Immobilien (die direkt vom Bauunternehmen gekauft werden) ist der Notar verpflichtet, dem Verkäufer eine gültige Nutzungsbescheinigung zu übergeben.

Warum ist also die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts in Spanien für den Kauf einer Immobilie der richtige Weg?

Um vollständige Informationen über die Immobilie zu erhalten und Risiken zu minimieren, muss man sich bei verschiedenen lokalen Quellen informieren und sich auch mit Architekten und anderen Fachleuten abstimmen. Dies wird nicht von einem spanischen Notar erledigt! Deshalb brauchen Sie einen Anwalt, der alle Informationen beschaffen und die rechtlichen und administrativen Aspekte überprüfen kann.

Hinzu kommt, dass dieses Verfahren leider auch recht kompliziert ist, sodass nicht alle Anwälte berechtigt sind, bei Eigentumsübertragungen mitzuwirken. Daher brauchen Sie einen Anwalt, der nicht nur Ihre Sprache spricht und sich im Immobilienrecht auskennt, sondern auch auf Bau- und Stadtplanungsrecht spezialisiert ist und über ein Team von Architekten und anderen Fachleuten und Technikern verfügt, das ausreichende Kapazitäten und Kompetenzen hat, um alle notwendigen Informationen zu beschaffen und alle Aspekte beurteilen zu können.

Beauftragen Sie einen echten Rechtsanwalt („Abogado“)

Deshalb raten wir Ihnen, in dieser Phase, wenn die Kaufentscheidung feststeht, einen Anwalt zu beauftragen. Es gibt Unternehmen oder Bevollmächtigte, die sich in Spanien als Anwälte ausgeben und „Rechtsdienstleistungen“ anbieten oder sich als „Rechtsberater“ anbieten, obwohl sie in Wirklichkeit keine Anwälte sind.

Beauftragen Sie einen in Spanien zugelassenen Rechtsanwalt. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, Anwälte in Ihrem eigenen Land ohne einen Kollegen in Spanien einzuschalten. Nur einheimische Anwälte kennen das spanische Kaufsystem und den spanischen Kaufprozess.

Der Anwalt muss Ihre Sprache sprechen. Vermeiden Sie Anwaltskanzleien, die nicht Ihre Sprache sprechen. Vergewissern Sie sich, dass der Anwalt ein Spezialist für Städtebau- und Baurecht ist. Er oder sie sollte ein Experte im Immobilienrecht sein, sich aber auch mit Stadtplanung und Bauwesen auskennen.

Bei Interesse sprechen Sie uns bitte an. Wir helfen Ihnen gerne und kompetent.