Immobilienerwerb in Spanien - Steuern und Gebühren (2)

In einem zweiteiligen Beitrag informieren wir Sie über die länderspezifischen Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Spanien.

Nach Informationen über die Steueridentifikationsnummer für Ausländer (NIE) sowie Mehrwert- und Grunderwerbssteuer in Ausgabe 190 erläutern wir hier weitere wichtige Steuern und Gebühren die beim Immobilienerwerb in Spanen relevant sind.

Grundsteuer: Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Die Grundsteuer wird unabhängig davon fällig, ob Sie einen gemeldeten Wohnsitz in Spanien haben. Als Steuerbemessungsgrundlage dient der Katasterwert der Immobilie, der von jeder Gemeinde individuell festgelegt wird. Dabei handelt es sich um einen Verwaltungswert, der meist unter dem Marktwert liegt. Je nach Immobilie fallen 400 bis 1.000 Euro Grundsteuer pro Jahr an.

Einkommenssteuer für Nichtansässige

Unterstelltes Einkommen aus städtischen Immobilien für den Eigenbedarf (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR).

Sollten Sie Ihren Wohnsitz in Spanien nicht angemeldet haben und keinerlei Einkünfte aus Miete oder anderen Tätigkeiten in Spanien beziehen, ist die Bemessungsgrundlage für diese Steuer der Wert Ihrer Immobilie. Dabei werden 19 % eines Prozentsatzes des Katasterwertes der Immobilie fällig: 1,1 % bei Immobilienwerten, die nach 1994 ermittelt wurden, 2 % bei Immobilienwerten vor 1994 und 1,1 % von 50 % des Kaufpreises, wenn die Immobilie noch nicht über einen Katasterwert verfügt. :

Sollten Sie einen gemeldeten Wohnsitz in Spanien haben, müssen Sie je nach Jahreseinkommen Einkommenssteuer zahlen (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas – IRPF).

Gemeindeabgaben: Tasas comunales

In einigen Gemeinden wird eine jährliche Abfallgebühr fällig (tasa de basura).

Gemeinschaftskosten: Gastos de comunidad

Wenn sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung in einer Wohnanlage oder einem Wohngebäude befindet, müssen Sie als Eigentümer Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten zahlen. Diese sind monatlich zu entrichten. Ihre Höhe wird jedes Jahr von der Eigentümergemeinschaft bestimmt, wenn über den neuen Haushalt abgestimmt wird. Die monatlichen Kosten hängen von der Anzahl der Eigentümer und den Zusatzleistungen der Wohnanlage ab und liegen normalerweise zwischen 60 und 130 Euro.

Versicherungen

Es empfiehlt sich, eine Hausrats- oder Gebäudeversicherung abzuschließen. Die jährlichen Versicherungsgebühren liegen zwischen 180 und 380 Euro.

Wenn Sie vermeiden wollen, dass Sie mehr Steuern auf Ihren Kauf zahlen, sollten Sie weiterlesen, denn wenn Sie nicht aufpassen, müssen Sie vielleicht sogar unnötige Steuern zahlen.

Bitte beachten Sie:

Die IBI ist eine Klette, die an der Immobilie klebt und mit ihr geht, auch wenn sie den Besitzer wechselt: Es gibt eine echte Zuneigung zu ihrer Zahlung. Und wenn der frühere Eigentümer für insolvent erklärt wird, kann der jetzige Eigentümer der Immobilie für deren Abführung in Anspruch genommen werden. Sie müssen also sehr aufmerksam auf dieses Thema achten (ebenso wie auf die Einnahmen der Eigentümergemeinschaft).

Der Notar wird versuchen, die Interessen des Käufers zu wahren, indem er überprüft, ob die IBI auf dem neuesten Stand ist; er verfügt sogar über telematische Mittel, um dies zu tun, aber nicht alle Kommunen verfügen über die entsprechenden technischen Mittel. Auch wenn die Abführung der IBI nicht nachgewiesen wird, kann der Verkauf durchgeführt werden, wenn der Käufer den Verkäufer ausdrücklich davon entbindet, dies zu begründen. Der Notar wird auf die möglichen Folgen hinweisen.

Wer zahlt die IBI für das laufende Jahr?

Das Gesetz sieht vor, dass die Steuer vom Eigentümer am 01. Januar zu entrichten ist, obwohl sie das ganze Jahr über für die Immobilie gezahlt wird. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass der Verkäufer die IBI anteilmäßig für den Teil des Jahres, in dem die Immobilie dem Käufer gehört, an diesen weitergeben kann. Am besten ist es, wenn Sie dies in der Eigentumsurkunde ausdrücklich so vereinbaren.

Und schließlich sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie von einem Nichtansässigen kaufen. Um zu verhindern, dass die Steuern nicht abgeführt werden, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Preises einzubehalten und zu hinterlegen. Geschieht dies nicht, muss die Immobilie mit dieser Steuer belastet werden.

Ist die Immobilie aufgrund von Steuerschulden aus früheren Übertragungen real betroffen, müssen diese Belastungen im Grundbuch eingetragen werden. Diese Vermerke bedeuten jedoch nicht, dass diese Übertragungen nicht abgewickelt und bezahlt wurden, sie weisen nur darauf hin, dass das Eigentum einer Zahlung unterliegt, wenn die Abrechnung nicht korrekt war.

Sie wird auch nicht eingetragen, wenn nicht nachgewiesen wird, dass der Übertragende die Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) angegeben und gezahlt hat, wozu er verpflichtet ist. Das ist aber noch zu retten, wenn wir dafür sorgen, dass die Kommune über die Aktion informiert wird.