Sale-and-Lease-Back mit Betriebsimmobilien verbessert die Eigenkapitalquote und optimiert die erbschaftsteuerliche Gestaltung
Mit der Finanzierungsform Sale-and-Lease-Back stärken Unternehmen die Liquidität und verbessern gleichzeitig die Bilanzrelationen. Dabei steht insbesondere eine Steigerung der Eigenkapitalquote im Fokus. In der Ausgabe 101 von bdp aktuell haben wir im November die Sale-and-Lease-Back-Finanzierung mit bereits abgeschriebenen beweglichen Gegenständen des Anlagevermögens dargestellt. In dieser Ausgabe erläutern wir, wie das Sale-and-Lease-Back-Modell mit Betriebsimmobilien funktioniert.
Der Verkauf und eine Rückvermietung von Anlagen und Maschinen helfen den Unternehmen, stille Reserven zu heben und frei gewordene Liquidität im Unternehmen einzusetzen. Das Sale-and-Lease-Back-Modell wird nicht nur von mittelständischen Unternehmen als ergänzende Finanzierungsform gewählt, sondern auch von Konzernen, Ländern und Kommunen. Das Modell ist auch aus der Sicht der Hausbanken sinnvoll, da alternative Finanzierungspartner den Unternehmen zu neuer Liquidität verhelfen und die Eigenkapitalsituation der Bilanz optimieren.
Der Wert der eigenen Immobilien ist im Verhältnis zur Bilanzsumme eines Unternehmens oft eine bedeutende Größe. Aktives Bilanzstrukturmanagement und die damit einhergehende Stärkung des Eigenkapitals sind notwendig, um auch weiterhin die stetig steigenden Anforderungen beim Rating zu erfüllen. Außerdem können derartige Modelle gut bei einer erbschaftsteuerlich optimierten Unternehmensnachfolge helfen.
Die Grundlagen
Die Betriebsimmobilie ist im Anlagevermögen des Unternehmens bilanziert und ist im Idealfall lastenfrei. Letzteres ist allerdings nicht zwingend für die Realisierung einer Sale-and-Lease-Back-Struktur. Das Unternehmen erhält im Wege eines True Sale von dem Erwerber bzw. Leasinggeber den Verkaufspreis, in der Regel in Höhe des Verkehrswertes, und least die Immobilie über einen vorab vertraglich fest vereinbarten Zeitraum von bspw. 20 Jahren zur weiteren betrieblichen Nutzung zurück.
Der Geschäftsablauf des Unternehmens wird durch diese Transaktion nicht gestört. Das Hauptziel der Leasingstruktur ist es, die Finanzierung und Nutzung des Objektes in der Zukunft bilanzneutral zu gestalten. Weiter verschafft sich der Leasingnehmer bisher in der Immobilie gebundene Liquidität zur freien Disposition und gestaltet die Immobilienfinanzierung eigenkapitalschonend.
Ebenso wie bei der Aufdeckung stiller Reserven beim Sale-and-Lease-Back-Modell für bewegliches Anlagevermögen werden diese auch bei Betriebsimmobilien aufgedeckt. Beim Heben der stillen Reserven erfolgt im Regelfall eine sofortige Besteuerung, welche aber bei einer entsprechenden Leasinggestaltung vermieden werden kann. Insoweit erfolgt idealerweise ein vollständiger Zufluss freier Liquidität in Höhe des Verkehrswertes des Objektes ohne ertragsteuerliche Erfassung stiller Reserven. Diese werden handelsbilanziell sogar dem Eigenkapital zugeführt. Am Ende der vereinbarten Leasinglaufzeit hat der Leasingnehmer durch eine klar definierte Erwerbsoption die Möglichkeit, die Betriebsimmobilie zu einem festen, vorab vereinbarten Preis, zu übernehmen.
Sale-and-Lease-Back speziell für Betriebsimmobilien
Im Gegensatz zu einem Mietkauf verbleibt die Immobilie nicht in der Bilanz des Verkäufers, sondern geht in das wirtschaftliche Eigentum des Leasinggebers über. Alle bereits vor der Transaktion vorhandenen Nutzungsrechte bleiben dem Unternehmen erhalten.
Das Unternehmen profitiert bei dem Sale-and-Lease-Back Modell auf verschiedene Weise: Die Bilanzstruktur des Unternehmens verbessert sich bei Eigenkapitalquote und Verschuldungsgrad. Dem Unternehmen wird Liquidität in Höhe des Verkehrswertes des Objektes zugeführt. Die Nutzung des Objektes bleibt weiterhin vollständig beim Unternehmen. Der Zugriff auf das Objekt bleibt durch die Regelungen im Ankaufsrecht erhalten und ggf. vorhandene stille Reserven im Objekt können ertragsteuerlich neutral im Zeitpunkt der Veräußerung realisiert werden.
Die Leasingrate bemisst sich an den Gesamtinvestitionskosten (GIK). Die Grundlage der GIK wird durch die Kosten für Grundstück, Gebäude und Außenanlage gebildet. Weitere Kosten wie Grunderwerbskosten, Finanzierungskosten sowie Notar- und Gerichtsgebühren bleiben in der Regel unberücksichtigt. Das Sale-and-Lease-Back-Modell ist in der Regel auf eine maximale Laufzeit von 30 Jahren ausgelegt. Das hängt damit zusammen, dass im Normalfall eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren unterstellt wird. Die Laufzeit des abzuschließenden Immobilienleasing-Vertrages darf wiederum nicht mehr als 90 % dieses Zeitraumes betragen.
Die Vertragsgestaltung
Als Vertragspartner und Leasinggeber tritt eine sogenannte Einzelobjektgesellschaft auf. Diese ist organisatorisch immer der Konzernmutter als quasi operativer Leasinggesellschaft zugeordnet. Die Einzelobjektgesellschaft wird dabei exklusiv für das jeweilige Investitionsvorhaben in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG gegründet.
Die Betriebsimmobilie wird im Rahmen eines Immobilien-Leasingvertrages vom Leasinggeber an den Leasingnehmer zur uneingeschränkten betrieblichen Nutzung überlassen (verleast).
Die Einzelobjektgesellschaft erwirbt die Immobilie, wird rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer und bilanziert das Leasingobjekt. Die Finanzierung dieses Vorhabens wird in der Regel durch den Leasinggeber strukturiert und realisiert. Dabei kann es bei großvolumigen Transaktionen sinnvoll sein, dass sich mehrere Kreditinstitute an der Finanzierung beteiligen. So besteht bei einem der großen Anbieter, der DAL (DAL Deutsche Anlagen-Leasing GmbH & Co. KG, ein Unternehmen aus der Sparkassenfinanzgruppe) die Möglichkeit, ein Konsortium mit mehreren Sparkassen zu organisieren.
Der Leasingnehmer erhält einen entsprechenden Leasingvertrag mit meist zwei aufeinanderfolgenden Mietperioden. Im Rahmen einer ersten Mietperiode werden die anfallenden Investitionskosten durch die Leasingraten des Leasingnehmers je nach Modellgestaltung entweder vollständig oder teilweise amortisiert. Dies erhöht Gestaltungsspielräume und Flexibilität. Zudem wird parallel zum Immobilienleasing-Vertrag ein Ankaufsrechtsvertrag zum Vertragsende geschlossen, welcher die Wertsteigerungschance am Objekt dem Ankaufsberechtigten, in der Regel der Leasingnehmer, zuordnet.
Die steuerlichen Auswirkungen
Grunderwerbsteuerlich bietet die o. g. gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung der Leasingobjektgesellschaft eine Vielzahl von Optimierungsmöglichkeiten. Ertragsteuerlich ist im Zusammenhang mit der Hebung stiller Reserven § 6b EStG ein Lösungsansatz. Ziel ist es, die stillen Reserven bilanziell zu heben, ohne sofortige steuerliche Belastung zu realisieren. Auch dies wird durch eine entsprechende Beteiligungsstruktur der für den Immobilienerwerb gegründeten Einzelobjektgesellschaft erreicht.
Last, but not least wird die erbschaftsteuerlich optimierte Übertragung von Immobilien bei der Ausgestaltung von Sale-and-Lease-Back-Strukturen immer wichtiger. Hier liegt der Vorteil darin, dass die Betriebsimmobilie der erbschaftsteuerlichen Masse entzogen wird, gleichzeitig der Erbe aber Inhaber des Ankaufsrechts sein kann.
Fazit
Das Sale-and-Lease-Back-Modell für Betriebsimmobilien kann für Unternehmen sinnvoll sein, die in Steinen gebundenes Kapital liquidieren wollen, um Wachstum zu finanzieren, Akquisitionen zu tätigen, bestehende Finanzierungen zu optimieren oder aktives Bilanzstrukturmanagement zu betreiben. Auch kann damit die Unternehmensnachfolge gezielt und strategisch vorbereitet werden.
Insbesondere familiengeführte Unternehmen stehen einem Verkauf von Betriebsimmobilien oft misstrauisch gegenüber. Weil aber die Option für eine spätere Übernahme der Immobilie vereinbart werden kann, lässt sich dieser, emotional manchmal schwierige Aspekt, anders als beispielsweise beim Verkauf an einen Investor, aber immer im Sinne des Unternehmens regeln.
Immobilienleasing versteht sich immer als Teil einer längerfristigen Unternehmensfinanzierung. Gerade in der aktuellen günstigen Zinslandschaft lassen sich wirtschaftlich tragfähige Konzepte realisieren. Das durch die Veräußerung erlöste Kapital kann in die Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit des Unternehmens investiert werden.