Steuern  Das Ende des Mallorca-Tricks

Der Trick, bei Immobilienkäufen in Spanien durch Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft Steuern zu sparen, rechnet sich nach einem jüngst veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs (AZ: I R 109/10) nicht mehr. bdp-Gründungspartner Dr. Michael Bormann erläutert die Konsequenzen.

In Deutschland ist der Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, die mindestens zehn Jahre lang gehalten wurde, steuerfrei. In Spanien ist das nicht der Fall. Hier fällt die sogenannte Wertzuwachssteuer an. Danach müssen vom Gewinn, also der Differenz zwischen Kauf- und (höherem) Verkaufspreis, 21 bis 27 Prozent an den spanischen Staat abgeführt werden. Zusätzlich zahlt der Verkäufer auch Wertzuwachssteuer an die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Deren Höhe hängt vom jeweiligen Hebesatz ab.

Um sich die erhebliche Wertzuwachssteuer zu sparen, haben zahlreiche deutsche Käufer spanischer Ferienimmobilien eine Kapitalgesellschaft, zumeist eine Sociedad Limitada, zwischengeschaltet. Damit ließ sich gleichzeitig später einmal fällige Erbschaftsteuer sparen. Da die Gesellschaft mangels Geschäftstätigkeit keinen Gewinn erwirtschaftet, fallen in Spanien keine Ertragsteuern an.

Private Nutzung von Immobilie ist verdeckte Gewinnausschüttung

Allerdings steht diesen Vorteilen seit dem jüngsten Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ein gravierender Nachteil gegenüber. Die Richter haben nämlich entschieden, dass die kostenlose private Nutzung einer Ferienimmobilie, die von einer Sociedad Limitade gehalten wird, als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) zu betrachten ist. Diese wird vom deutschen Fiskus wie eine Dividende behandelt, also mit 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer belegt.

Konsequenzen abwägen

Ob es für den Käufer beziehungsweise Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie nun günstiger ist, diese privat oder über eine Sociedad Limitada zu erwerben bzw. zu halten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zu bedenken ist auf jeden Fall, dass sich die Preise von Ferienwohnungen und -heimen auf der Iberischen Halbinsel in den zurückliegenden fünf Jahren um durchschnittlich 30 Prozent verbilligt haben. Vielfach dürfte bei einem Verkauf auf absehbare Zeit gar kein Gewinn bzw. Wertzuwachs zu erzielen zu sein. Die entsprechende Steuer ist damit obsolet.

Dies spricht dafür, eine Immobilie, die von einer Kapitalgesellschaft gehalten wird, an die privaten Nutzer zu verkaufen. Denn damit entfällt die steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttung. Allerdings ist eine solche Transaktion mit nennenswerten Kosten wie bspw. für den Notar verbunden. Außerdem ist zu berücksichtigen, ob und in welcher Höhe bereits in Spanien Steuern gezahlt wurden, die sich aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens in Deutschland anrechnen lassen.

Informationsaustausch vereinbart

Aufgrund des Urteils wird der Fiskus diese Sachverhalte wohl auch für die Vergangenheit aufgreifen. Durch den vereinbarten Informationsaustausch zwischen Deutschland und Spanien für steuerliche Zwecke, der nicht nur Kapitalerträge umfasst, kann man nicht sicher sein, dass der deutsche Fiskus keine Kenntnis davon erhält.

Aufgrund der steuerlichen Komplexität sollten Anleger auf jeden Fall einen Fachmann hinzuziehen.

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