Spekulationsgewinne   Steuerfallen bei privaten Veräußerungsgeschäften

Die Steuerfallen bei privaten Veräußerungsgeschäften sind vielfältig. Nicht ohne Grund hat der BFH laufend über neue Sachverhalte zu entscheiden. Das Prekäre: Oft fällt das Urteil zuungunsten des Steuerzahlers aus, wenn dieser in eine Steuerfalle getappt ist. Deshalb stellen wir zehn typische, aber in der Praxis oft unbemerkte Steuerfallen des § 23 EStG vor. 

Grundsatz zur Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte 

Werden private Wirtschaftsgüter veräußert, dann unterliegt der Verkauf grundsätzlich nicht der Besteuerung. Etwas anderes gilt jedoch bei unbebauten und bebauten Grundstücken. Denn wird ein Grundstück veräußert, dann handelt es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG. Das bedeutet, dass der erzielte Gewinn, also die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten, der Einkommensteuer unterliegt.

Um dieser Besteuerung zu entgehen, gibt es drei Möglichkeiten. Nicht der Besteuerung unterliegt nämlich die Veräußerung von Grundstücken,

• die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3),
• die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jah-ren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3) sowie
• bei denen der Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).

Steuerfalle 1: Die Zwangsversteigerung

Für die zehnjährige Spekulationsfrist ist grundsätzlich das Datum der notariellen Kauf-und Verkaufsverträge maßgebend. Der Über-gang von Besitz, Nutzen und Lasten, die Eintragung des Eigentums im Grundbuch, der Zeitpunkt des Eintritts einer aufschiebenden Bedingung für das Veräußerungsgeschäft (BFH 10.2.15, IX R 23/131) und die öffentlich--rechtliche Genehmigung eines noch schwebend unwirksamen Veräußerungsgeschäfts (BFH 25.3.21, IX R 10/201) sind irrelevant. Besonderheiten gelten jedoch bei einer Zwangsversteigerung. Hier ist nämlich der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem das Gebot abgegeben wurde, und nicht der später liegende Termin des Zuschlags. Das Gebot darf deshalb auf keinen Fall innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist abgegeben werden.

Steuerfalle 2: Hausgarten auf dem Nachbargrundstück 

Wird ein bebautes Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt, dann er-streckt sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht nur auf die Immobilie bzw. den Grund und Boden, sondern auf das komplette Grundstück. Wird dieses Grundstück veräußert, unter-liegt der dabei realisierte Gewinn infolge der Nutzung zu eigenen Wohn-zwecken nicht der Besteuerung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Etwas anderes gilt jedoch, wenn sich der Hausgarten über mehrere Grundstücke erstreckt und auch ein unbebautes Nachbargrundstück umfasst. Wird dieses vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, greift die Ausnahme von der Besteuerung nicht, da das Nachbargrundstück kein Wirtschaftsgut war, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (BFH 25.5.11 IX R 48/10).

Steuerfalle 3: Airbnb, Gästezimmer und Co.

Wird ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert, erfolgt nur bei der ausschließlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen An-schaffung und Veräußerung oder zumindest der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren keine Besteuerung des realisierten Gewinns (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ein Problem ergibt sich jedoch, wenn Teile der Immobilie zwischenzeitlich für fremde Wohnzwecke genutzt wurden, beispielsweise über Airbnb oder als vermietetes Gästezimmer. Werden den Gästen zeitweise Zimmer zur ausschließlichen Nutzung überlassen, entfällt für diese Zeit die private Nutzung und eine anteilige Steuerpflicht setzt ein.

Steuerfalle 4: Die Wohnung für das studierende Kind 

Nutzen Kinder des Wohnungseigentümers, für die der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag hat, eine Wohnung allein, dann wird diese Nutzung dem Eigentümer als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zugerechnet (BMF 5.10.00, Rz. 23). Die Wohnung kann also auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden. Jedoch kann die Wohnungsnutzung durch Kinder zur Steuer-falle werden, wenn die Kindergeldberechtigung wegfällt oder mehrere Kinder die Wohnung nutzen. Unschädlich ist nur die Überlassung an ein kindergeldberechtigtes Kind.

Steuerfalle 5: Trennung, Auszug und dann erfolgter Verkauf

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn der Eigentümer die Immobilie zusammen mit Dritten bewohnt. Wird die Immobilie jedoch ausschließlich von Dritten bewohnt, liegt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Das kann in Trennungsfällen zur Steuerfalle werden.

Steuerfalle 6: Die geerbte Immobilie 

Wird eine Immobilie durch Rechtsnachfolge unentgeltlich erworben, dann werden dem Erwerber nicht nur die Anschaffungsdaten, sondern auch die Nutzung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Hat der Rechtsvorgänger die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt und erfolgt nach dem Todes-fall die Veräußerung, ergibt sich kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Das gilt jedoch nicht, wenn der Veräußerer die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, bevor er als Erbe Eigentümer geworden ist.

Steuerfalle 7: Teilentgeltliche Veräußerung 

Soll Vermögen auf die nächste Generation übertragen werden, wird meistens eine Schenkung vollzogen. Betrifft die Schenkung Immobilien, ist es nicht unüblich, dass der Beschenkte noch vorhandene Darlehen im Zusammenhang mit der Immobilie übernimmt. Auch daraus kann sich eine Steuerfalle ergeben, weil die Übernahme des Darlehens als Entgelt betrachtet wird, somit keine steuerfreie Schenkung vorliegt.

Steuerfalle 8: Veräußerung einer teilentgeltlich erworbenen Immobilie 

Genauso wie bei dem teilentgeltlichen Erwerb kann sich bei einer teilentgeltlichen Veräußerung eine ungeahnte Steuerfalle ergeben. Auch hier bleibt nur der unentgeltlich erworbene Anteil der Immobilie bei der Veräußerung steuerfrei, der entgeltliche Teil muss versteuert werden.

Steuerfalle 9: Einlagen in das Betriebsvermögen

Einlagen in das Betriebsvermögen erfolgen gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG grundsätzlich zum Teilwert. Da die Einlage keine Veräußerung darstellt, kommt es nicht zu einem steuerpflichtigen Vorgang i. S. d. § 23 EStG. Hieran kann sich aber rückwirkend etwas ändern, wenn eine zeitnahe Veräußerung des eingelegten Grundstücks aus dem Betriebsvermögen erfolgt, weil dann die ursprünglich steuerneutrale Einlage als Veräußerung gewertet wird.

Steuerfalle 10: Entnahmen aus dem Betriebsvermögen

Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt nur für den Zeitraum, in welchem sich das Grundstück im Privatvermögen befunden hat. Frühere Besitzzeiten im Betriebsvermögen werden nicht angerechnet, sodass sich auch daraus eine Steuerfalle entwickeln kann.

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