Wenn das Finanzamt die Lieferung von Strom, Gas oder Wärme als Nebenleistung behandelt, können Vermieter in Rechnung gestellte Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer abziehen.
Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, die Lieferung von Strom, Gas und Wärme ist dagegen regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Tätigt der Vermieter derartige Lieferungen an seine Mieter, hängt die umsatzsteuerliche Behandlung davon ab, ob die Lieferung als Nebenleistung zur Hauptleistung „Wohnungsvermietung“ oder als selbstständige Hauptleistung zusätzlich zur Vermietung anzusehen ist.
Die Finanzverwaltung behandelt diese Lieferungen als umsatzsteuerliche Nebenleistungen, die dann zusammen mit der Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind. Das bedeutet, dass der Vermieter die ihm in diesem Zusammenhang in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer abziehen kann.
Der Bundesfinanzhof hat diese Auffassung in einem Fall bestätigt, in dem ein Vermieter die Versorgung mit Wärme und Warmwasser mit seinen Mietern als gesonderte Leistung umsatzsteuerpflichtig abrechnete, um die bei der Installation der neuen Heizungsanlage mit Warmwasseraufbereitung anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen zu können. Das Gericht behandelte die Lieferung von Wärme und Warmwasser jedoch als unselbstständige Nebenleistung.
Dagegen beurteilte das Niedersächsische Finanzgericht die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaikstrom an die eigenen Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbstständige Hauptleistung, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage zum damaligen Zeitpunkt noch angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte. Wichtig war dabei, dass die Mieter die Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag kündigen und den Stromanbieter frei wählen konnten. Diese Möglichkeit hatten die Mieter im obigen „Heizungsfall“ nicht.
BFH 07.12.2023 VR 15/21; Niedersächsisches FG 25.02.2021 11 K 201/19 (Revision BFH XI R 8/21).