Immobilien richtig verschenken  Verschenkt

In der letzten Ausgabe von bdp aktuell hatten wir Sie über die finanziellen Aspekte bei der Vererbung oder Verschenkung von Immobilien informiert. In dieser Ausgabe behandeln wir die rechtlichen Aspekte.

Die Beteiligten müssen sich bei einer anvisierten Schenkung stets darüber im Klaren sein, dass jede vollzogene Schenkung eines Grundstücks selbst bei der Berücksichtigung von Sicherungsmöglichkeiten wie Vorbehalten, Fakten schafft, die vom Schenker nur unter Mühen und finanziellem Aufwand rückgängig gemacht werden können. Ist die Immobilie erst einmal (mit warmer Hand) verschenkt, kann sie grundsätzlich ohne die Zustimmung des Beschenkten nicht mehr verkauft oder zur Absicherung eines Darlehens des Schenkers belastet werden.

Immobilienschenkung zugunsten Minderjähriger

Dieser Selbstläufereffekt kann sich besonders bei der Schenkung zugunsten Minderjähriger einstellen, wobei die Umsetzung einer solchen Schenkung qualifizierten Voraussetzungen unterliegt. In der Regel bedarf es für die Übertragung des Grundstücks an einen Minderjährigen der Bestellung eines Ergänzungspflegers. Zusätzlich muss der von dem Ergänzungspfleger geschlossene Vertrag vom Familiengericht genehmigt werden. Das Familiengericht berücksichtigt bei einer Genehmigung dann allein Wohl und Interesse des Minderjährigen. Demzufolge wird bis zur Volljährigkeit des minderjährigen Beschenkten das Grundstück de facto (rechtlich gesehen) „brachliegen“, denn Belastungen oder eine Veräußerung werden nicht durchführbar sein, da sie in der Regel nicht im Interesse des Minderjährigen stehen werden und folglich keine Genehmigung zu erwarten ist.

Vorbehalts- bzw. Nutzungsrechte

Trotz erfolgter Schenkung möchte der Schenker häufig die Immobilie nicht vollständig aus der Hand geben, sondern sie in verschiedenster Weise noch selbst nutzen; er wird dann die Immobilie nur unter Vorbehalten übertragen. Hier sind verschiedene Vorbehaltsrechte möglich.

Möchte er das Haus weiterhin selbst nutzen oder mitbenutzen, wird er vom klassischen Vorbehaltsrecht, nämlich dem (lebenslangen) Nießbrauch Gebrauch machen. Hierdurch kann er weiterhin die ganze Immobilie umfassend nutzen, indem er sie ganz oder teilweise selbst bewohnt, vermietet, laufende Mietverträge kündigt, neue abschließt usw. Regelungsbedürftig ist dann die Lastenverteilung: Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher (der Schenker) die gewöhnlichen Lasten, während der Eigentümer (der Beschenkte) die außerordentlichen Lasten zu tragen hat. Von dieser Regelung kann indes einzelvertraglich abgewichen werden. Zur Sicherung sollte der Nießbrauch unbedingt in das Grundbuch eingetragen werden. Wird der Nießbrauch an erster Stelle eingetragen, erlischt dieses Vorbehaltsrecht selbst im Falle der Zwangsversteigerung nicht und kann dem Ersteher entgegengehalten werden.

Ein weiterer Dauerbrenner eines Vorbehaltsrechts ist das Wohnungsrecht. Es beinhaltet das Recht des alten Eigentümers, ein Gebäude oder Gebäudeteil unter Ausschluss des neuen Eigentümers (des Beschenkten) als Wohnung  (meist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus) zu nutzen. Im Gegensatz dazu bezieht sich der Nießbrauch als das umfassendere Recht  meist auf die gesamte Immobilie. Ferner berechtigt das Wohnungsrecht regelmäßig nur zur Eigennutzung. Das Wohnungsrecht berechtigt nicht zur Vermietung der Räume. Nach dem Gesetz trägt der Wohnungsberechtigte (der Schenker) lediglich die Ausbesserungen und Erneuerungen im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung der zur Nutzung zustehenden Räume. Zur Sicherung sollte auch das Wohnungsrecht in das Grundbuch eingetragen werden.

Es gibt noch weitere Vorbehaltsrechte. So kann sich der Beschenkte gegenüber dem Schenker zur „Wart und Pflege“ verpflichten, d. h. zur Zusage, den Schenker bei Krankheit und Gebrechlichkeit zu versorgen bzw. zu pflegen. Grundbuchseitig kann diese Vereinbarung als Eintragung einer Reallast abgesichert werden. Möglich ist auch,  laufende monatliche Zahlungen als Versorgungsleistungen an den Schenker zur Aufbesserung seiner Rente zu vereinbaren. Die Absicherung erfolgt in der Regel durch die Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung und die Bestellung einer Reallast.

Und wenn der Beschenkte verkauft?

Der Beschenkte kann später grundsätzlich die Immobilie verkaufen oder hoch belasten, ohne den Schenker vorher fragen zu müssen. Verstirbt er zu Lebzeiten des Schenkers, fällt sie den Erben des Beschenkten zu. Wer seine Erben werden, kann er durch sein Testament frei bestimmen und jederzeit abändern. Wünscht der Schenker hier ein Mitspracherecht, kann das vertraglich vereinbart und durch Eintragung einer „Vormerkung“ im Grundbuch abgesichert werden.

Rückforderung wegen Sozialhilfebedürftigkeit

Unter Umständen ist es Intention einer Schenkung, die Immobilie im Falle einer späteren Sozialhilfedürftigkeit (bspw. in Folge der Pflegebedürftigkeit des Schenkers) dem Zugriff der Sozialhilfeträger zu entziehen. Dies kann aber eine Reihe von Problemen nach sich ziehen. Werden wie beschrieben Rechte vorbehalten, fließen dem Schenker mit den Vermietungsrechten auch die Mieteinnahmen zu, sodass der Sozialhilfeträger verlangen wird, die (fiktive) Miete zur Deckung der Pflegekosten zu verwenden.

Im Falle der sogenannten Verarmung (des Schenkers) nach § 528 BGB kann der Schenker von dem Beschenkten die Herausgabe des Erlangten verlangen, wenn seit der Schenkung nicht mehr als zehn Jahre verstrichen sind. Der Sozialhilfeträger wird dann gemäß § 93 SGB XII den Anspruch auf sich überleiten. Die Rückabwicklung nach § 528 BGB wird nicht, wie man annehmen würde, durch die Rückgabe der Immobilie, sondern nach der Rechtsprechung auf laufende monatliche Zahlungen des Beschenkten, die u. U. schwerer wiegen als die Rückgabe der Immobilie, gerichtet sein. Der Übernahmevertrag sollte daher ein Wahlrecht enthalten.

Eine ähnliche Problemlage entsteht aber auch auf der Seite des Beschenkten. Was geschieht, wenn er bspw. in Folge von Arbeitslosigkeit Sozialleistungen empfangen muss? Hat es der Schenker versäumt, Nutzungsrechte oder Rückübertragungsvorbehalte zu vereinbaren, erhält der Beschenkte freies Vermögen. Das muss er zunächst für seinen Lebensunterhalt heranziehen, bevor er berechtigt ist, Arbeitslosengeld II zu beziehen. Wenn der Wert der Immobilie jedoch durch ein Nießbrauchsrecht ausgeschöpft ist, muss dies nicht geschehen. Ferner ist es grundsätzlich nicht rechtswidrig, eine vertraglich vorbehaltene Rückübertragung einzufordern, wenn der Beschenkte seine Arbeit verliert. Vertragliche Rückforderungsrechte können an verschiedene Bedingungen geknüpft werden. Ein weiteres Beispiel wäre das Versterben des Beschenkten vor dem Schenker. Die Immobilie fällt zwar zunächst an die Erben des Beschenkten, er kann sie dann aber zurückverlangen. Der Vermögensverfall (Eröffnung eines Insolvenzverfahrens) des Beschenkten wäre ein anderer Fall einer vertraglich zu vereinbarenden Rückforderung.

Pflichtteilsumgehung

Teilweise ist die Intention für eine schenkungsweise Übertragung einer Immobilie, Pflichtteilsansprüche unliebsamer Dritter zu kürzen bzw. ganz auszuschließen. Allerdings sind derartige Maßnahmen nicht immer zielführend.

Fazit

Schenker und Beschenkter sollten daher vor Inangriffnahme ihres Vorhabens genau prüfen, was sie wollen, und sich nicht in ein gefährliches Abenteuer mit großen wirtschaftlichen Konsequenzen stürzen.