Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete bei verbilligter Vermietung an Angehörige
Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige (z. B. an Kinder, Eltern oder Geschwister) wird nur dann vom Fiskus als steuerlich relevant anerkannt, wenn der Mietvertrag so auch mit einem Fremden abgeschlossen würde und auch tatsächlich so vollzogen wird (z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen). Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt mit der Folge, dass Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Wird die Wohnung dem Angehörigen verbilligt überlassen, kommt es für die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten zusätzlich auf die Höhe der vereinbarten Miete an. Beträgt diese mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten) , wird die Vermietung als vollentgeltlich betrachtet und eine Kürzung der Werbungskosten erfolgt regelmäßig nicht. Liegt die Miete jedoch unter 50 % der Vergleichsmiete, erfolgt regelmäßig eine anteilige Kürzung der Werbungskosten.
Deshalb ist die Frage von Bedeutung, auf welcher Grundlage die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln ist. Der Bundesfinanzhof hat hierzu in einer aktuellen Entscheidung Stellung genommen und klargestellt, dass die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf Basis des (örtlichen) Mietspiegels zu bestimmen ist (BFH-Urteil vom 22.02.2021 IX R 7/20). Dies gilt auch dann, wenn – wie im Streitfall – im gleichen Haus eine (einzige) vergleichbare Wohnung fremdvermietet ist. Nach Auffassung des Gerichts könne die Miete für eine (vergleichbare) fremdvermietete Wohnung im selben Haus nicht vorrangig als Vergleichsmiete herangezogen werden.
Ist allerdings kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete unter Zugrundelegung der Mietentgelte für zumindest drei im Hinblick auf Art, Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen ermittelt werden.