Bei einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung sind die vereinbarten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.

Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs seien gegeben.

Um zu vermeiden, dass die Vertragsparteien die Höhe der AfA und damit der Steuer bestimmen können, muss zudem geprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dazu muss die vertragliche Vereinbarung durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte, verifiziert werden. 

Bei dieser Prüfung rechtfertigt eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten es nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich aber um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. 

Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden. Das können bei einem Gebäude besondere Ausstattungsmerkmale, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft, der z. B. durch Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage geprägt sein kann, darstellen. Bei einem Grundstück können etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störender Baumbestand besondere Umstände darstellen. Eine Korrektur der vereinbarten Aufteilung ist erst geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Können die vereinbarten Kaufpreise nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das FG entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. 

Im Streitfall war die von den Vertragsparteien getroffene Aufteilung nicht der Besteuerung zugrunde zu legen. Denn der sich nach der vertraglichen Vereinbarung ergebende Bodenwert wich erheblich von den Bodenrichtwerten und dem vom Gutachter ermittelten Bodenwert ab. Dabei sind für die Frage einer erheblichen Abweichung die Wertverhältnisse am Tag des Gefahrübergangs maßgeblich. 

Im Streitfall wurde nach der vertraglichen Vereinbarung ein Bodenwert von 400.000 Euro angesetzt. Nach den Feststellungen des Gutachters betrug der Bodenwert zum Zeitpunkt des Übergangs jedoch 1.041.000 Euro. Die Abweichung des Werts nach Parteivereinbarung zum gutachterlich festgestellten Wert betrug daher mehr als 60 %. Nach Auffassung des FG verfehlte die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse und erschien auch wirtschaftlich nicht haltbar. Dies ergibt sich schon daraus, dass der vertraglich angesetzte Bodenwert den realen Bodenwert erheblich unterschreitet.

FG Münster 22.09.2022, 8 K 2748/20 E